Các hình thức lừa đảo khi mua bán đất

Lừa đảo khi mua bán đất đai đang trở nên phổ biến với nhiều thủ đoạn tinh vi, muôn hình vạn trạng, ngay cả những nhà đầu tư thông minh nhất cũng gặp nhiều tình huống éo le. Thị trường luôn đi theo quy luật cung – cầu, và thị trường bất động sản không nằm ngoài quy luật đó. Khi số lượng người mua ngày càng tăng thì cũng có nhiều kẻ lợi dụng sơ hở để lừa đảo và trục lợi. Bài viết dưới đây đưa ra những hình thức lừa đảo phổ biến trên thị trường mua bán đất đai hiện nay.

1. Lừa đảo mua bán đất bằng sổ giả, giấy tờ giả

Đây là một thủ đoạn có sự đầu tư và thực hiện hết sức tinh vi. Những kẻ lừa đảo sẽ đi tìm hiểu thông tin sổ đỏ của thửa đất đang được rao bán (qua mạng xã hội hoặc qua các hình thức khác). Họ có thể trực tiếp tìm đến chủ đất, đề nghị được xem sổ, xin bản photo sổ đỏ hoặc chụp lại sổ. Dựa vào đó, những kẻ này tiến hành làm giả một cuốn sổ đỏ y như thật. Hiện nay có dịch vụ làm giả sổ đỏ rất tinh vi và bằng mắt thường khó phân biệt được đâu là sổ giả, đâu là sổ thật. Sau đó, chúng tiếp cận chủ lô đất để đánh tráo lấy sổ đỏ thật.

Có được sổ đỏ thật, chúng tiếp tục làm giả các giấy tờ liên quan rồi phân công cho các đối tượng khác đóng vai như những người chủ thật của lô đất rồi bán cho những người có nhu cầu mua đất. Thậm chí chúng có thể bán cho nhiều người cùng một lúc để ôm một số tiền lớn rồi “biến mất”.

2. Lừa đảo bán một thửa đất cho nhiều người

Với hình thức lừa đảo này, hầu hết các giao dịch chuyển nhượng đất đều được lập bằng giấy tay, không được công chứng hay chứng thực theo quy định của pháp luật. Kẻ lừa đảo thường hạ giá thấp cùng nhiều lời hứa hẹn để người mua đồng ý giao kết hợp đồng và đưa tiền cọc hoặc một phần tiền mua đất. Thậm chí nhiều người vì tin tưởng mà đưa toàn bộ số tiền cho những người này.

Thủ đoạn này không chỉ được áp dụng với một người. Chúng nhanh chóng rao bán thửa đất cho nhiều người để thu được càng nhiều tiền càng tốt.

Tuy nhiên, không phải vị khách nào đã công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đã có thể yên tâm. Bởi trong nhiều trường hợp, khi có một vị khách trả giá cao hoặc tỏ ra khắt khe cẩn thận khi giao dịch, những kẻ trên có thể tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng công chứng và sang tên cho người này để lấy lòng tin. Khi có tranh chấp xảy ra, không thể đảm bảo rằng người đang đứng tên trên sổ sẽ có quyền tiếp tục sử dụng thửa đất này. Lưu ý rằng, khi một thửa đất đang có tranh chấp thì không thể tiến hành giao dịch được. Do đó, phần thiệt luôn thuộc về những người đã đưa tiền cho kẻ chủ mưu.

3. Đất đồng sở hữu

Đầu tiên, hãy cùng tìm hiểu về khái niệm “Đất đồng sở hữu”. Đây là cách gọi để chỉ đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng đất đồng sở hữu, thì “phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư” (Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ/CP). Điều này có nghĩa là bạn không thể mua đất đồng sở hữu khi chỉ có một hoặc một số chủ sở hữu đồng ý.

Trong trường hợp chỉ một hoặc một số thành viên muốn chuyển nhượng, thì theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, những người này “phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Tuy nhiên, việc có thể tách thửa hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư nghe theo lời hứa hẹn đất sẽ được tách thửa, hoặc không biết rằng đất đồng sở hữu cần tất cả “chủ đất” ký tên khi muốn chuyển nhượng, rồi bỏ tiền mua đất. Hậu quả là tranh chấp xảy ra như một điều tất yếu, thậm chí hợp đồng giao dịch giữa người mua với người bán sẽ bị tuyên vô hiệu. Nếu người bán đã cao chạy xa bay thì rắc rối lại tăng thêm gấp nhiều lần.

4. Lừa đảo phân lô bán nền – dự án ma

Việc vẽ ra các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng xuất hiện nhan nhản trên thị trường và báo chí không ngừng cảnh báo người mua phải cẩn thận kiểm tra đầy đủ. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người vẫn dính phải bẫy của các dự án ma này, đến khi phát hiện ra mình bị lừa thì tiền mất tật mang.

Các Công ty vẽ ra dự án ma thì không hề xa lạ, nhưng việc một hoặc một số cá nhân tự ý phân lô bán nền cũng không phải là chuyện hiếm. Việc này thường được xảy ra với đất không phải thổ cư (ví dụ đất lúa, đất trồng cây lâu năm…), rồi tự ý phân lô bán nền cho những người có nhu cầu mua. Chủ đất sẽ thuê một bên để lập bản vẽ, đánh số lô ảo để bán, cùng với lời hứa hẹn đất sang tay sẽ có lời, hoặc khi được lên thổ cư sẽ sang sổ. Tuy nhiên, đây là các giao dịch không thể công chứng hay chứng thực, chỉ có thể lập bằng giấy tay. Cần phải biết rằng, với mỗi loại đất và mỗi địa phương sẽ có những điều kiện tách thửa khác nhau. Do đó những giao dịch này trở nên vô hiệu là điều rất dễ xảy ra. Khi giao dịch vô hiệu, người mua có quyền nhận lại số tiền mình đã bỏ ra. Nhưng việc kiện tụng rất mất công sức và thời gian, cùng với việc chủ đất cố tình lẩn tránh, gây khó dễ sẽ khiến cho quá trình nhận được tiền trở nên khó khăn và mệt mỏi. Tất nhiên, nhiều trường hợp không thể lấy lại được tiền.

Bài viết đưa ra những hình thức lừa đảo phổ biến trên thị trường hiện nay, và sự lừa đảo này xuất phát từ vị trí người bán. Tuy nhiên, vẫn có vô vàn những hình thức lừa đảo khác, và đến từ cả vị trí người mua. Do đó, khi tham gia giao dịch về đất, bất kỳ ai cũng cần phải tính táo, cân nhắc kỹ càng bởi đất đai là một tài sản lớn!

Mọi vướng mắc pháp luật trong lĩnh vực đất đai như:

+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ/sổ đỏ);

+ Chuyển đổi mục đích sử dụng nhà đất;

+ Mua bán, chuyện nhượng, tặng cho đất đai;

+ Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho nhà đất;

+ Giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp… cũng như mọi vấn đề pháp lý khác trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, xây dựng.

Công ty Luật TNHH Đông Nam Hải chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai với đội ngũ chuyên viên pháp lý chuyên nghiệp. Quý khách hàng cần tư vấn và hỗ trợ pháp lý vui lòng liên hệ đến đường dây nóng: 0939958886 để được tư vấn và giải đáp. Xin chân thành cảm ơn!